تلفات مالی طوفان ایان، بازار املاک فلوریدا را تهدید می کند

مقیاس تخریب ناشی از طوفان یان، بی‌ثباتی بازارهای بیمه و املاک فلوریدا را تهدید می‌کند، زیرا ساکنان ویران شده تعداد بی‌سابقه‌ای را برای خانه‌های آسیب دیده یا ویران شده ثبت می‌کنند.

طبق برآورد RMS، یک شرکت مدل‌سازی فاجعه، خسارات بیمه‌شده خصوصی از ایان به 67 میلیارد دلار، بدون احتساب بیمه سیل، می‌رسد. این با سایر پیش بینی ها مطابقت دارد و ایان را که دو هفته پیش به فلوریدا برخورد کرد، نزدیک به طوفان کاترینا در سال 2005، گران ترین فاجعه در تاریخ ایالات متحده، قرار می دهد.

و این تقریباً دو برابر تلفات، به دلار فعلی، خسارات بیمه شده ناشی از طوفان اندرو در سال 1992 است که گرانترین طوفانی بود که فلوریدا را درنوردید و برخی از بیمه گران را ورشکست کرد در حالی که باعث فرار دیگران از ایالت شد.

اکنون داده ها به وضوح نشان می دهد که ایان بخشی از یک روند است: تغییرات آب و هوایی طوفان ها و سایر بلایای طبیعی را مخرب تر می کند و هزینه بیمه خانه را تا زمانی که برای بسیاری از مردم دور از دسترس نباشد بالا می برد. طوفان های شدیدتر، سیل و آتش سوزی های جنگلی در ایالت هایی مانند لوئیزیانا و کالیفرنیا باعث عقب نشینی بیمه گذاران از این بازارها شده است.

زک جی تیلور، استاد دانشگاه صنعتی دلفت در هلند که بر تاثیر تغییرات آب و هوایی تمرکز دارد، می‌گوید: «نمی‌توان به‌طور نامحدود فقط در مناطق پرخطر ساخت و ساز کرد و انتظار داشت که با نرخی مقرون‌به‌صرفه بیمه شود». در مورد بیمه و املاک و مستغلات، و چه کسی در فلوریدا بزرگ شده است.

پیامدهای ایان نشان می دهد که چگونه تغییرات آب و هوایی به طور فزاینده ای زیربنای مالی زندگی مدرن آمریکایی را فرسایش می دهد. بدون بیمه، بانک ها وام مسکن صادر نمی کنند. بدون وام مسکن، اکثر صاحبان خانه نمی توانند خانه بخرند. با خریداران کمتر، قیمت مسکن کاهش می یابد و توسعه جدید می تواند کند شود یا حتی متوقف شود.

دکتر “شما برای داشتن بازار وام مسکن به یک بازار بیمه خصوصی نیاز دارید.” تیلور گفت. “آیا مالکیت خانه طبقه کارگر و متوسط ​​در دراز مدت در فلوریدا قابل دوام خواهد بود؟”

برای نسل‌ها، سواحل فلوریدا توسط خانه‌هایی در ساحل تعریف شده است. این مورد توسط بازار بیمه فلوریدا پشتیبانی می‌شد، که به نوعی به دقت زیرمجموعه‌های ساحلی که یان نابود کرد ساخته شد.

و به همان اندازه شکننده.

پس از آنکه طوفان اندرو در سال 1992 ده‌ها هزار خانه را در نزدیکی میامی در هم شکست، ایالت قوانین ساختمانی را تقویت کرد و مجموعه‌ای از نهادهای شبه دولتی ایجاد کرد تا کاری را انجام دهند که بازار خصوصی انجام نمی‌دهد: بیمه خانه‌های فلوریدا در برابر خسارت باد ناشی از طوفان‌های آینده، در قیمتی که صاحبان خانه حاضر به پرداخت آن بودند.

(در فلوریدا، مانند سایر نقاط کشور، بیمه سیل به طور جداگانه از بیمه صاحب خانه فروخته می شود؛ اکثریت قریب به اتفاق پوشش سیل توسط دولت فدرال فروخته یا پذیرفته شده است.)

این نهادهای شبه دولتی عبارتند از Citizens، یک شرکت دولتی که هدف آن پوشش دادن صاحبان خانه‌هایی است که نمی‌توانند بیمه خصوصی پیدا کنند. هزینه شهروندان از حق بیمه تامین می شود، اما اگر برای پرداخت مطالبات به پول بیشتری نیاز باشد، هزینه اضافی به صورت حساب های بیمه خصوصی صاحبان خانه در سراسر ایالت اضافه می کند.

از زمان اندرو، اکثر شرکت های بزرگ بیمه ملی یا فلوریدا را کنار گذاشتند یا سیاست های کمی نوشتند. به جای آنها شبکه ای از شرکت های بیمه کوچکتر پدید آمد. اما اندازه کوچک آنها تنها چیزی نیست که این شرکت ها را از سایر شرکت های بیمه متمایز می کند.

در بیشتر بازارهای بیمه، شرکت‌ها معمولاً سعی می‌کنند ذخایر نقدی را به اندازه کافی برای پرداخت تمام یا بیشتر خسارت‌هایی که انتظار دارند در یک سال معین با آن مواجه شوند، حفظ کنند. در فلوریدا، مدل متفاوت است: بیمه‌گران از ایجاد مازادهای بزرگ اجتناب می‌کنند، که به آنها اجازه می‌دهد نرخ‌ها را پایین‌تر از آنچه در غیر این صورت بود نگه دارند.

به جای تکیه بر مازاد خود، وقتی طوفانی رخ می دهد، بیمه گذاران فلوریدا به شدت به آنچه بیمه گذاران اتکایی نامیده می شوند وابسته هستند: شرکت هایی که بسیاری از آنها در اروپا، برمودا یا کارائیب مستقر هستند و تجارتشان فروش بیمه به شرکت های بیمه است. در صورتی که آنها با مطالباتی مواجه شوند که از ذخایر نقدی آنها بیشتر است.

مشکل این ترتیب این است که بیمه گران اتکایی، که شامل Lloyd’s of London، Munich Re و Swiss Re می شود، هر ساله با بیمه گران فلوریدا مذاکره مجدد می کنند. و اگر به این نتیجه رسیدند که ریسک ها خیلی زیاد است، می توانند نرخ های خود را تا جایی که دوست دارند افزایش دهند – یا به سادگی کنار می روند.

جوزف ال پترلی، رئیس شرکت Demotech، شرکتی که سلامت مالی بسیاری از شرکت‌های بیمه فلوریدا را ارزیابی می‌کند، گفت: «اگر می‌خواهید نرخ‌های معقولی برای مصرف‌کنندگان داشته باشید، باید بیمه‌گرهای اتکایی را راضی نگه دارید.

اخیراً، فلوریدا شرکت های بیمه اتکایی را به طور فزاینده ای ناراضی کرده است.

یکی از شکایات رایج، سهولتی است که دارندگان بیمه می توانند از شرکت های بیمه در فلوریدا شکایت کنند. سال گذشته، در حالی که فلوریدا تنها 7 درصد از کل مطالبات مالکان خانه در ایالات متحده را تشکیل می داد، طبق داده هایی که در ماه ژوئیه از دفتر مقررات بیمه فلوریدا منتشر شد، شاهد 76 درصد از کل دعاوی مالکان خانه علیه بیمه گذاران بود.

مورد دیگر ادامه ساخت خانه در مناطق ساحلی است. در سال 2011، ریک اسکات، فرماندار وقت، یک جمهوری خواه، آژانس دولتی را که ساخت خانه را در مناطق آسیب پذیر محدود کرده بود، بست و آن را مانعی برای رشد خواند. ساخت و ساز ساحلی افزایش یافت: بین سال‌های 2010 و 2020، جمعیت شهرستان لی که به‌ویژه توسط طوفان ایان آسیب دیده بود، تقریباً یک چهارم افزایش یافت.

کیت ولف، رئیس بخش اموال و تلفات ایالات متحده برای سوئیس ری، گفت: «این مشکلات سال‌هاست که ایجاد می‌شود. او گفت که طوفان ایان “این سیستم را که رک و پوست کنده قطعات شکسته زیادی دارد را آزمایش خواهد کرد.”

حتی قبل از اینکه ایان ضربه بزند، بیمه‌گران اتکایی شروع به ارائه پوشش کمتری نسبت به آنچه شرکت‌های بیمه ایالتی می‌کردند، کردند. به گفته مایکل پلتیر، یک سخنگوی، شهروندان، طرح بیمه اجباری دولت، تنها توانستند نیمی از بیمه اتکایی را با قیمتی که مایل به پرداخت آن بود، خریداری کنند. و پوشش های موجود با هزینه های بالایی همراه بود و برخی از بیمه گذاران اتکایی قیمت ها را تا 50 درصد افزایش دادند.

افزایش نرخ های بیمه اتکایی، شرکت های بیمه فلوریدا را به مشکلات مالی عمیق تر سوق داده است. طبق داده های ایالتی، به عنوان یک گروه، بیمه گران دارایی ایالتی از سال 2017 هر ساله ضرر کرده اند. سال گذشته، بیمه‌گران ایالتی بیش از 600 میلیون دلار ضرر کردند – در سالی که هیچ طوفانی به فلوریدا نرسید.

در سال های اخیر، گرت باتلر، یک نماینده بیمه در میامی، در یافتن پوشش صاحب خانه برای مشتریان خود با مشکل رو به افزایشی روبرو بوده است. افرادی که خانه های متوسطی داشتند باید سالانه 20000 دلار یا بیشتر بپردازند – اگر اصلاً می توانستند بیمه پیدا کنند.

او گفت که طوفان ایان “آن را بدتر خواهد کرد.”

در حالی که بیمه همچنان از طریق Citizens در دسترس خواهد بود، این پوشش در میامی و فلوریدا کیز 1 میلیون دلار و در سایر نقاط ایالت 700000 دلار است. این کمتر از ارزش بسیاری از خانه ها در آن مناطق است.

جان رولینز که به عنوان افسر ارشد ریسک برای Citizens کار می کرد، گفت: اتکای شدید به بیمه اتکایی می تواند بازار بیمه فلوریدا را حتی بیشتر از پس از طوفان اندرو در معرض شوک قرار دهد.

او گفت: «برای دستیابی به یک سیاست جدید واقعاً کار سختی خواهید داشت. “من یک هشدار دهنده نیستم، اما بسیار نگران هستم.”

کارشناسان می گویند که پیش بینی تأثیر نهایی این طوفان بر بازار بیمه و مسکن فلوریدا دشوار است، زیرا هیچ کس نمی تواند بگوید سیاست گذاران ایالتی چه واکنشی نشان خواهند داد.

ایالت می تواند سقف سیاست های شهروندان را افزایش دهد. رولینز گفت. اما سیتیزنز در حال حاضر در مسیر تبدیل شدن به بزرگترین شرکت بیمه ایالت قرار دارد. افزایش سریعتر آن با هدف بلند مدت فلوریدا مبنی بر پایین نگه داشتن ثبت نام در تضاد خواهد بود، به طوری که این طرح به عنوان یک بیمه گر آخرین گزینه باقی می ماند.

گزینه دیگر این است که ایالت صندوق فاجعه طوفان فلوریدا را گسترش دهد، برنامه ایالتی برای بیمه اتکایی که پس از طوفان اندرو نیز ایجاد شد. این صندوق که مکمل بیمه اتکایی است که بیمه گران در بازار خصوصی خریداری می کنند، می تواند حداکثر 17 میلیارد دلار در هر سال پرداخت کند. اما برخی از کارشناسان گفتند که این صندوق می تواند توسط ایان تمام شود.

مقامات می توانند به صندوق اجازه دهند تا پول بیشتری در دسترس قرار دهد. اما جمع‌آوری این پول به معنای اخذ هزینه‌ای از مشتریان بیمه در سراسر ایالت است – چیزی که در ایالتی که به شدت از مالیات متنفر است، نامطلوب است.

دفتر فرماندار ران دیسانتیس به درخواست اظهار نظر پاسخ نداد. سخنگوی دیوید آلتمایر، کمیسر بیمه فلوریدا، در ایمیلی گفت که این دفتر “به دقت و به طور مداوم وضعیت مالی و نتایج عملیاتی شرکت های بیمه را برای محافظت از مصرف کنندگان نظارت می کند.”

هر اتفاقی که برای بازار بیمه فلوریدا بیفتد، کارشناسان می گویند آواز آژیر شهرهای ساحلی فلوریدا ادامه خواهد داشت، آفتاب و آب های نیلگون آنها نسبت به نگرانی های بانکداران و کارشناسان بیمه بی تفاوت است. مردم همچنان می خواهند در آنجا زندگی کنند. سوال این است که آنها چگونه هزینه آن را پرداخت خواهند کرد.

بنجامین کیز، اقتصاددان و استاد املاک در دانشکده وارتون دانشگاه پنسیلوانیا، که اثرات تغییرات آب و هوایی بر املاک فلوریدا را مطالعه کرده است، گفت: بازار مسکن پس از بیمه در فلوریدا می تواند اشکال مختلفی داشته باشد.

مالکیت خانه می تواند در اختیار افراد فوق العاده ثروتمند قرار گیرد که می توانند بدون وام مسکن خانه بخرند و بدون بیمه هزینه بازسازی کنند. یا بازار می تواند به سمت املاک اجاره ای تغییر کند، با ساختمان هایی که متعلق به تراست ها یا سایر شرکت های با جیب عمیق هستند. کیز گفت.

در حال حاضر، قدرت در دست مدیران بیمه اتکایی در مکان هایی مانند لندن، مونیخ و زوریخ است که تصمیمات آنها در چند ماه آینده تعیین خواهد کرد که در امتداد سواحل فلوریدا چه اتفاقی می افتد.

Debbe Wibberg یک مشاور املاک در کیپ سن بلاس، یک شبه جزیره باریک در جنوب ساحل مکزیک در فلوریدا است. او اخیراً به دنبال یک بیمه نامه جدید برای خانه خود، یک خانه شهری کوچک نه چندان دور از آب بود، و اکنون تقریباً 3000 دلار در سال برای پوشش می پردازد.

خانم بیمه‌گر جدید او خانه‌هایی را که بیش از 20 سال قدمت دارند پوشش نمی‌دهد. ویبرگ گفت. و برخی از شرکت ها قوانین سخت گیرانه تری دارند – به عنوان مثال، از پوشاندن خانه های ساحلی با پایه های شمع چوبی که بیش از یک دهه قدمت دارند خودداری می کنند.

این عقب نشینی حتی برای افرادی که خانه دوم یا املاک اجاره ای برای تعطیلات می خرند، که بیشتر مشتریان او، خانم را تشکیل می دهند، آشکارتر شده است. ویبرگ گفت. برخی از این مشتریان شاهد جهش 50 درصدی یا بیشتر از حق بیمه هستند که به گفته او شروع به لطمه زدن به قیمت خانه کرده است.

اگر خریداران بالقوه مسکن برای یافتن بیمه کار سخت تری داشته باشند، چه اتفاقی برای بازار مسکن محلی می افتد؟

خانم. ویبرگ دریغ نکرد. او گفت: “ما یکی نخواهیم داشت.”


تمامی اخبار به صورت تصادفی و رندومایز شده پس از بازنویسی رباتیک در این سایت منتشر شده و هیچ مسئولتی در قبال صحت آنها نداریم