طرحی از رونق مسکن

سند رسمی جدیدی مبنی بر «کفایت عرضه مسکن به تقاضای کشور» منتشر شده است که محتوای آماری آن مجدداً به رهبران سیاسی درباره «تشخیص اشتباه در تشخیص «رکود بسیار بعید» هشدار می‌دهد. به سیاست های فعلی پایان دهید زیرا تمرکز بر روی تأثیر بالقوه سیاست های موجود است.

به گزارش دنیای اقتصاد، مرکز آمار ایران به تازگی گزارشی جامع با عنوان «وضعیت اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی استان های کشور» منتشر کرده است. این داده‌ها نشان می‌دهد که با وجود «رکود بی‌سابقه ساخت‌وساز مسکن در 5 سال گذشته»، اما اکنون شکاف (نابرابری) بین تعداد خانه‌های در حال استفاده و تعداد خانه‌ها به کمترین میزان در 10 سال گذشته رسیده است. از شکاف فوق العاده در این شکاف کوچکتر شده است. 5 درصد کسری خانوار در مقابل خانوارها بود. تقاضا) نه تنها بهبود نیافت، بلکه تشدید شد و به 6 درصد رسید. اما در اوایل دهه 1400 که تیراژ ساخت و ساز مسکن به نصف دوره های قبل در سال های 96-99 رسید، شکاف مسکن نه تنها بیشتر نشد، بلکه به 2 درصد کاهش یافت. اطلاعات اضافی همچنین یک “واقعیت مهم تر” در مورد بخش مسکن را توضیح می دهد. علاوه بر واحدهای مسکونی در حال استفاده، تعدادی «خانه خالی و خانه دوم» در بازار املاک وجود دارد که مجموع این سه دسته از خانه‌ها در کل کشور، در حال حاضر در بدترین حالت، «12 درصد بیشتر از کل» است. تعداد خانوارها.”

این ارقام به خوبی نشان می‌دهد که مشکل بازار مسکن و علت جهش بی‌سابقه قیمت‌ها در دوره گذشته نه «سقوط مسکن»، بلکه یکی از دو ریشه اصلی خارج از حوزه مسکن، مسکن و دیگری در داخل حوزه مسکن بوده است. بازار املاک و مستغلات. – نه بازار ساخت و ساز.- اگر سال آینده رهبر سیاسی به “تصمیمات و اقدامات غلط تنظیم بازار مسکن” پایان دهد و به سمت “طرح اصلی و معتبر رونق” حرکت کند، سال آینده ” سال بهبود.” برای سرمایه گذاران ساختمانی و خریداران خانه.”

چند خانه در مقابل چند خانه؟

جزئیات اطلاعات مرکز آمار ایران از آخرین موجودی مسکن کشور و ارتباط آن با تعداد خانوارها حاکی از آن است که در سال 90 تعداد خانه های در حال استفاده 5 درصد کمتر از تعداد خانوارهای موجود بوده است. . در آن سال 20 میلیون خانه در کشور در حال استفاده بود که از این تعداد 21 میلیون و 100 هزار خانه مسکونی بود. در اقتصاد مسکن متغیری به نام «تراکم خانوار در واحد مسکن» وجود دارد که از رابطه تعداد خانوار و تعداد مسکن مورد استفاده به دست می آید. عدد بدست آمده از این نسبت در سال 90 برابر با 1.06 بوده است. البته برای توصیف ساده این نسبت، بهتر است برعکس آن توضیح داده شود. یعنی رابطه بین تعداد خانه و تعداد خانوار که کسری یا مازاد از آن مشخص می شود. این «کسری 5 درصدی» در سال 1990 است.

کسری «واحدهای مسکونی در استفاده» نسبت به «خانوار» در سال ۹۵ به ۵.۸ درصد رسید. در آن سال 24 میلیون و 200 هزار خانوار در 22 میلیون و 800 هزار خانه زندگی می کردند که در سال 95 کسری عرضه نسبت به سال 90 یک واحد درصد افزایش داشت و تهران و شهرستان ها از نظر رشد رکورددار شدند عرضه سالانه نوسازها واحدهای مسکونی بین سال‌های 1990 تا 1992، جریان سالانه ساخت و ساز مسکن در تهران نسبت به دهه 90 دو برابر شد. در سایر شهرها، ساخت و ساز انبوه مسکن مهر باعث رونق ساخت و ساز مسکن شد، به عنوان بخشی از عرضه های جدید بازار مصرف در «بازار مستغلات بلااستفاده»، کسری عرضه تشدید شد. در اوایل دهه 1400 اما شرایط تغییر کرد و منشا آن دوباره به همان دو ریشه اصلی مربوط می شود که ربطی به گردش تولید مسکن ندارد.

در پایان سال 1378 (یا اوایل دهه 1400) تعداد واحدهای مسکونی مورد استفاده در کشور به 25 میلیون و 600 هزار واحد افزایش یافت که از این تعداد 26 میلیون و 200 هزار خانوار در این واحدها سکونت داشتند. به این ترتیب، «کسری عرضه و تقاضا» در سال 1999 به 2 درصد رسید. این «کاهش کسری عرضه مصرف‌کننده در مقابل خانوارها» در شرایطی رخ داد که طی سال‌های 95-99 رکود شدید و بی‌سابقه‌ای به شکل آن وجود داشت. یک سری (حداقل 4 سال) در بازار ساخت و ساز مسکن. در اوایل دهه 90، تیراژ سالانه ساخت و ساز مسکن از 900 هزار واحد تا یک میلیون واحد بود، اما طی سال های 95 تا 99، میانگین تیراژ مسکن نوساز در کشور به 400 هزار واحد کاهش یافت. با وجود این کاهش شدید در ساخت و ساز مسکن، شکاف عرضه بهبود یافت زیرا خانوارها با سرعت بسیار کمتری نسبت به ساخت و ساز و تولید مسکن رشد کردند.
تهیه مسکن زیر پوستی؛ “مازاد عرضه”

«مسکن در حال استفاده» گزارش شده توسط مرکز آمار مبنای محاسبه شکاف عرضه و تقاضا است که همه مسکن نیستند. در بازار مسکن بر اساس اطلاعات تکمیلی مرکز آمار -مربوط به سرشماری های سال های 90 و 95- علاوه بر خانه های در حال استفاده، دو دسته دیگر از خانه ها وجود دارد. خانه های خالی و خانه های دوم. در سال 90 تعداد کل «پاکستان و خانه دوم» 2 میلیون و 300 هزار واحد مسکونی بوده که در سال 95 به 7/4 میلیون واحد افزایش یافته است. به این ترتیب کل موجودی مسکن در سال 90 معادل 22 میلیون و 300 هزار مسکن بوده که در سال 95 به 27 میلیون و 500 هزار واحد افزایش یافته است. از این نظر، بازار مسکن در سال 90 از نظر «موجودی کل خانه‌های در حال استفاده، خالی و دوم» با مازاد عرضه 5 درصدی بر تقاضای کل مواجه بود که در سال 95 به 14 درصد افزایش یافت. نکته قابل توجه این ارقام «انحراف عرضه مسکن از بازار مصرف» است.

اما در مورد 99 چطور؟

بین سال های 1995 تا 1999، در مجموع 1.6 میلیون خانه جدید در کشور ساخته شد. همچنین در این سال ها با استناد به رفتار قبلی سازندگان در دوره های رونق و رشد قیمت، ساختمان هایی که در گذشته نیمه کاره مانده بودند، تکمیل و به بازار مصرف عرضه می شوند.

بنابراین «موجودی 25 میلیون و 600 هزار واحد مسکونی در حال استفاده در سال 99» نسبت به «موجودی 22 میلیون و 800 هزار واحدی از همین نوع مسکن در سال 95»، 2 میلیون و 8 میلیون واحد مسکونی افزایش یافته است. در حال استفاده در این مدت 1.6 میلیون مورد آن مربوط به عرضه جدید و حدود یک میلیون آن از تکمیل واحدهای قبلی یا تبدیل خانه های خالی به خانه های موجود است. بهترین حالت این است که فرض کنیم در این مدت نزدیک به یک میلیون خانه خالی به بازار عرضه شده است، در این صورت تعداد کل خانه های کشور یکی از سه نوع است: در حال حاضر 29 میلیون و 300 هزار واحد. واحدهای مسکونی در این صورت 12 درصد مازاد عرضه در بازار مسکن وجود دارد. اما در سناریوی احتمالی، حجم خانه های خالی شناسایی شده در سال 95 در اواخر سال 99 کاهشی نداشته و حتی به دلیل «حجم بالای خرید سرمایه در سال 97-99» افزایش یافته است. در این صورت نه تنها بازار مسکن در شرایط فعلی کسری ندارد که با مازاد 16 درصدی مواجه است.

جعبه ابزار ویژه برای خروج از رکود

تاکنون مشخص شده است که بازار مسکن با احتساب کل موجودی خانه ها – اعم از در حال استفاده، خالی و دوم و متفرقه – کسری عرضه ندارد، اما با مازاد عرضه 12 تا 16 درصدی مواجه است. . اما چرا اثر این مازاد عرضه در بازار مسکن به صورت «دسترسی کافی به مسکن ارزان قیمت برای صاحبان خانه اولی» و همچنین «کاهش قیمت مسکن در سطح عادی» خود را نشان نداده است؟

پاسخ در «اشکال سیاست اقتصادی و مسکن» نهفته است. برای حل مشکل باید راه برون رفت از ابر رکود مسکن به سمت رونق غیرتورمی ایجاد شود. این مسیر با چهار ابزار قابل طراحی و استفاده است که در گام اول، بهبود «محیط کسب و کار» سرمایه‌گذاری‌های مولد برای تشویق مردم به «استفاده از ارزش‌آفرینی» در بخش‌های مختلف اقتصادی از جمله ساخت‌وساز ضروری است. در موفق ترین کشورهای جهان، خانوارها و گروه های مختلف متقاضی سرمایه گذاری، پس انداز خود را از طریق بازار سرمایه و بانک ها در بخش های تولیدی سرمایه گذاری می کنند. از یک سو بازدهی این مدل سرمایه گذاری به دلیل فراهم بودن فضای تولیدی و کسب و کار قابل توجه است و از سوی دیگر تورم عمومی به دلیل نبود انتظارات تورمی در سطح پایین (زیر تولید) قرار دارد.

دومین ابزار این جعبه ابزار «بازار ارزش افزوده رقابتی» است. در سال های اخیر، «خرید املاک انتفاعی» رونق گرفته است و مردم ترجیح می دهند از «بازده اسمی دارایی» به جای «بخش های تولیدی» استفاده کنند. او در کشور بوده است. شکی نیست که علت خریدهای سرمایه ای «توقعات تورمی» و افرادی بود که به خرید ملک روی آوردند. اما علاوه بر سیاست «کاهش انتظارات تورمی و همچنین ایجاد شرایط مساعد برای تولید» خارج از حوزه مسکن، باید توسط «لنگر مالی» رقیب «جریان مولد سرمایه‌گذاری» در داخل نیز کنترل شود. بازار. این لنگر مالیات بر دارایی سالانه است که “خطر صفر خرید خانه های بدون استفاده” را به یک “بازدارنده قوی” تبدیل می کند. ابزار سوم باید توسط سیاستگذاران برای کاهش «انتظارات تورمی» استفاده شود. هدف تورم یکی از آن ابزارهایی است که به مردم این احساس را می دهد که «کل اقتصاد در سال های آینده به سمت کاهش تورم پیش خواهد رفت». همچنین لازم است «ریسک های غیراقتصادی» برای «کاهش انتظارات تورمی» مهار شود.

آخرین ابزار برای رونق املاک در سال 1401

طرح اصلی رونق املاک و مستغلات در سال جدید با “ابزار چهارم” تکمیل می شود. این ابزار «تسهیلات لیزینگ مسکن» برای «ایجاد فرآیند دومینوی خرید و فروش مصرف کنندگان در بازار آپارتمان» است. این یک واقعیت است که بخش مسکن برای پرداخت تسهیلات خرید با «کمبود منابع بانکی» مواجه است. از سوی دیگر، امکانات خرید مسکن باید در دسترس گروه های هدف – دهک های پایین و متوسط ​​- باشد تا صاحب خانه شوند. بنابراین باید کاری کرد که هم «کمبود منابع تجهیزات» و هم «امکان پرداخت تسهیلات ارزان قیمت به گروه های هدف» برطرف شود. برای هر دو هدف، “امکانات اجاره ای” کلید حل مشکل است. تسهیلات لیزینگ منابعی به قیمت روز دارد که باید با نرخ سودی متناسب با قیمت تمام شده در اختیار افراد قرار گیرد. مخاطبان تسهیلات اجاره ای مسکن افرادی هستند که می توانند هزینه های بالایی بپردازند و برای خرید خانه های بزرگتر برای فروش خانه های کوچک اقدام کنند. در نتیجه این تسهیلات موجب افزایش عرضه خانه های کوچک در بازار معاملات می شود و از سوی دیگر بانک ها می توانند تسهیلات محدودی را با نرخ حمایت از خانه اولی ها در جامعه هدف گذاری کنند. بدیهی است این مجموعه ابزار از یک سو با هدف «حل مشکل اصلی بازار مسکن» که «بسته شدن عرضه در بازار خالی مسکن است» و از سوی دیگر «حل خواهد شد». پس از حل مشکل، قدرت خرید خانه را بازیابی کنید.”