املاک و مستغلات در مقابل مشاور املاک

درآمدهای حاصل از ساخت و ساز مسکن در پایتخت کمتر از انتظار سازندگان بوده است. محاسبات «دنیای اقتصاد» از آخرین برآوردهای حاشیه سود ساخت و ساز مسکن در تهران حکایت از کاهش بازده سرمایه گذاری در ساخت و ساز دارد که دلیل خروج گسترده بازارسازان مسکن را نشان می دهد. در حالی که طی دو سال گذشته حاشیه سود مورد انتظار سازندگان مسکن در تهران در یک دوره ساخت (که اغلب بین یک سال و نیم تا دو سال به طول می انجامد) به 30 تا 40 درصد رسیده است و روند ساخت و ساز از نظر درآمد برای ساخت و ساز فروش جذاب نبودند و محاسبات نشان می دهد که حاشیه سود ساخت و ساز مسکن در پایتخت اکنون به کمتر از حاشیه سود مورد انتظار سازندگان کمتر از 30 درصد رسیده است. کف مورد انتظار سازندگان برای کسب سود از بازار ساخت و ساز در اجرای پروژه های عمرانی و سرمایه گذاری در بازار مسکن با احتساب دوره دو ساله ساخت سالانه مسکن حداکثر 15 درصد است که نشان می دهد در شرایط فعلی این درآمدها به زیر سطح مورد انتظار سازندگان رسیده است. برآوردها حاکی از آن است که این میزان در تهران در مدت حداقل دو سال ساخت مسکن اکنون به حدود 28 درصد رسیده است. این حاشیه سود که در واقع حاصل تفاوت قیمت تمام شده ساخت و فروش واحدهای جدید است، بر اساس ارقام مربوط به هزینه ساخت شامل هزینه تامین اجزای ساخت (زمین، مواد، عوارض). ، خدمات مهندسی و …) و قیمت فروش واحدها. ساخت و ساز جدید محاسبه شده است. البته حاشیه سود محاسبه شده برای فعالیت های ساختمانی مربوط به فعالیت های ساختمانی در مناطق معمولی و مصرفی تهران است و شامل مناطق لوکس شمال تهران نمی شود که هم هزینه ساخت و هم قیمت فروش واحدهای مسکونی شرایط کاملاً متفاوتی با معمولی و مصرفی دارند. مناطق .. در واقع این حاشیه سود بر اساس قیمت های ساخت و ساز سفارشی در مناطق مصرف محاسبه می شود.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، دو سال پیش پس از روند نامناسب ساخت و ساز و سرمایه گذاری در ساخت و ساز برای سازندگان و فروشندگان، تعداد زیادی از نوسازان و نبود توان مالی برای ادامه فعالیت های عمرانی بازار را ترک کردند و تنها یک گروهی از سازندگان اصیل، با سابقه و پیشکسوت در بازار مسکن از مناطق مختلف تهران باقی ماندند و به فعالیت خود ادامه دادند، هرچند این گروه از سازندگان به چند دلیل مهم، فعالیت خود از نظر سرعت ساخت و حجم ساخت و ساز و تعداد پروژه های ساختمانی، دامنه کار خود را در بازار ساخت و ساز محدود و کاهش می دهد. خروج سازندگان جدید یا کم تجربه از بازار ساخت و ساز منجر به رکود در رکود ساخت و ساز در دو سال گذشته شده است.

مهمترین دلیل این امر جهش هزینه های ساخت مسکن به دلیل جهش قیمت زمین و افزایش شدید قیمت مصالح ساختمانی در نبود آخرین حلقه مکمل زنجیره مسکن یعنی ساخت و ساز یعنی قدرت خرید موثر است. مصرف کنندگان متقاضی ورود به بازار مسکن بررسی های «دنیای اقتصاد» نشان می دهد که طی دو سال گذشته، قیمت تمام شده مسکن طی دو سال گذشته به شدت افزایش یافته است که افزایش قیمت زمین به عنوان گران ترین جزء ساختمانی و رشد سریع قیمت مصالح ساختمانی (به عنوان یکی از دو جزء اصلی و هزینه سرمایه گذاری در ساخت و ساز). با این حال، به دلیل تداوم افزایش قیمت مسکن طی سه سال – از اوایل سال 1997 تا پایان سال 1999 – گروه قابل توجهی از متقاضیان مصرف کننده، به ویژه صاحبان خانه اولی، به دلیل قدرت متن بازار به حاشیه رانده شدند. قدرت خرید ضعیف آخرین حلقه فروش واحدهای ساخته شده برای تامین مالی پروژه های جدید، ناقص بود.

وخامت وضعیت ساخت و ساز

آخرین رصد بازار ساخت و ساز و سرمایه گذاری مسکن در تهران نشان می دهد که وضعیت رکود ساخت و ساز در پایتخت به دلیل افزایش افت درآمدها و حاشیه سود سازندگان طبق برنامه ریزی شده آنها بدتر شده است. در حالی که پیش از این و در سال های گذشته مدت زمان ساخت مسکن معمولا بین 18 تا 24 ماه (معادل یک و نیم تا دو سال) می باشد، در حال حاضر این میانگین مدت در اکثر پروژه ها به بیش از دو سال میانگین افزایش یافته است. او پیدا کرده است.

تغییرات مکرر هزینه ساخت مسکن به دلیل افزایش شدید هزینه های ساخت و همچنین عدم تقاضای موثر برای واحدهای خریداری شده دو عامل مهم در بروز این وضعیت (کاهش روند تکمیل پروژه های در حال ساخت) است. اما طی دو سال گذشته در مقطعی برخی از مصالح کمیاب و حتی کمیاب شدند و یا نرخ رشد قیمت آنها به حدی بود که برخی از تولیدکنندگان به دلیل نامشخص بودن چشم انداز رشد هزینه های ساخت و ساز و مقابله با تامین مالی . مشکل، آنها این کار را به سرعت انجام دادند و پروژه های خود را کاهش دادند.

حاشیه سود برای سازندگان و سرمایه گذاران در ساخت و ساز در ساخت و سازهای متعارف و مصرفی در تهران طی یک دوره حداقل دو ساله ساخت و ساز حدود 28 درصد کاهش یافته است که می توان از دلایل خروج زیاد سازندگان از بازار ساخت و ساز توضیح داد. . a دوره زمانی فعلی را وارد کرد.

شرایطی که طی دو سال گذشته باعث خروج سازندگان جدید یا کم تجربه از بازار ساخت و ساز شده و اکنون برخی دیگر از سازندگان کهنه کار نیز از بازار خارج می شوند. با این حال، وضعیت کنونی به معنای ضرر تولیدکنندگان نیست. در ابتدای دو سال گذشته، پس از رسیدن حاشیه سود مورد انتظار تولیدکنندگان، روند ساخت و ساز به فعالیتی غیرجذاب تبدیل شد و اکنون حاشیه سود مورد انتظار تولیدکنندگان به زیر زمین رسیده است.

این وضعیت رکود ساخت و ساز را بدتر کرده است. سوال مهم در شرایط فعلی این است که چرا با وجود کاهش قیمت زمین و کاهش قیمت مصالح ساختمانی در سال جاری، حاشیه سود ساخت و ساز کمتر از حد انتظار بوده است؟ امسال نه تنها از سرعت رشد خاک کاسته شده، بلکه نرخ رشد قیمت مصالح ساختمانی نیز نسبت به سال گذشته کاهش یافته است. با این حال، حاشیه سود سازندگان فعالیت های ساختمانی کاهش یافت. در حالی که انتظار می رفت هزینه های ساخت مسکن کند شود، انتظار می رفت حاشیه سود سازندگان نیز افزایش یابد. اما در عمل برعکس این اتفاق افتاد، یعنی کاهش حاشیه سود تولیدکنندگان. مهم ترین دلیل این امر را می توان این بود که نرخ تورم موتور به پایین ترین حد خود در سه سال اخیر رسیده است. درست است که نرخ رشد هزینه های ساخت مسکن در تهران در سال جاری کاهش چشمگیری داشته است، اما در عین حال موتور تورم مسکن (یا نرخ رشد قیمت مسکن به عنوان محصول پایانی فرآیند ساخت) نیز کند شده است. . .

آمارهای رسمی نشان می دهد از ابتدای سال تا پایان پاییز امسال میانگین قیمت مسکن در تهران تنها 8 درصد رشد داشته است در حالی که مصالح ساختمانی (به عنوان تنها عامل هزینه ساخت مسکن) 28 درصد رشد داشته است. پایان تابستان بر اساس آخرین آمار، تورم زمین در بهار امسال بیشتر از تورم مسکن بوده است.

برآورد حاشیه سود در حوزه های مصرف

تحقیقات میدانی نشان می دهد در حال حاضر تولیدکنندگان بزرگی که قبلا در بازار منطقه مصرف تهران به ویژه در نیمه جنوبی پایتخت فعالیت می کردند، ساخت و ساز را فعالیتی سودآور نمی دانند. به عنوان مثال در حال حاضر در منطقه 10 تهران که یک منطقه معمولی و مرکز عرضه مسکن مصرفی، ارزان، گران و کوچک است، میانگین هزینه ساخت مسکن (هزینه ساخت به اضافه سهم زمین) حدود 25-25 میلیون است. . گوجه فرنگی در هر متر مربع میانگین قیمت فروش هر متر مربع واحد مسکونی نوساز در این منطقه بین 30 تا 35 میلیون تومان است.

همچنین برآوردها نشان می دهد که متوسط ​​هزینه ساخت مسکن در مناطق متوسط ​​و مصرفی شهر، هزینه ساخت هر مترمربع مسکن حدود 28 تا 30 میلیون تومان است که از این میزان حدود 14 میلیون تومان هزینه ساخت و حدود 15 میلیون تومان آن است. زمین در هر متر مربع

به طور کلی چندین متغیر اصلی بر حاشیه سود سازندگان مسکن تاثیر می گذارد که قیمت تمام شده زمین و مصالح و همچنین قیمت فروش واحدهای ساخته شده از مهمترین آنها است.

علاوه بر همه این متغیرها، اجرای برخی سیاست های غلط و همچنین برخی کم کاری های مدیر مسکن موجب تشدید رکود در بازار ساخت و ساز و معاملات مسکن می شود. در غیاب اهرم مالی موثر برای مبارزه با انجماد املاک، از جمله نبود مالیات سالانه املاک مسکونی، بسیاری از سرمایه‌گذاری‌ها به جای صرف ساخت مسکن آماده فروش در بازار می‌شوند که در نهایت در بازار مسکن منجمد می‌شود. . در حالی که اهرم مالیاتی موثر، مالیات سالانه بر دارایی و ایجاد ریسک و هزینه برای املاک و سفته بازی، نه تنها آخرین حلقه فرآیند ساخت و ساز یعنی بازار مسکن را رونق می بخشد، بلکه سرمایه املاک نیز به تولید اختصاص می یابد. از مسکن .

چشم انداز حاشیه سود ایجاد می کند

بررسی‌ها بر روی حاشیه سود سازندگان و روند مورد انتظار در سرمایه‌گذاری املاک نشان می‌دهد که قوی‌ترین عاملی که در ماه‌های آینده بر بازار مسکن و ساخت‌وساز تأثیر می‌گذارد، یک متغیر خارجی است. این متغیر برون زا همان نتایج اصلی فرآیند معاملات برجام است که در صورت موفقیت همگی، بر تمامی قیمت ها در تمامی بازارها تأثیر می گذارد. وقوع اتفاقات مثبت در این زمینه اگرچه در رفع حباب مسکن و کاهش قیمت ها در بازار مسکن موثر است، اما از سوی دیگر منجر به کاهش قیمت ها در تمامی بازارها از جمله بازار کفپوش و مصالح ساختمانی خواهد شد. اما با توجه به اینکه احتمال کاهش قیمت در بازار مسکن وجود دارد و حاشیه سود سازندگان در صورت حصول نتیجه مثبت از مذاکرات برجام تحت تاثیر قرار می گیرد تا نبض ساخت و ساز با کسب حاشیه سود مورد انتظار از سازندگان احیا شود. یک انتقال مورد نیاز است. در نهایت نتایج مثبت این مذاکرات منجر به فعال شدن مجدد معاملات مسکن از تخلیه حباب قیمتی آپارتمان ها و در نتیجه بازیابی قدرت خرید متقاضیان خواهد شد. بازگشت مصرف کنندگان متقاضی به بازار مسکن و خرید آپارتمان توسط آنها نیز آخرین حلقه زنجیره سرمایه گذاری ساختمانی را تکمیل می کند. از سوی دیگر، کاهش هزینه های ساخت مسکن و حتی ثابت نگه داشتن هزینه های ساخت با بازگشت تقاضای واقعی به بازار، می تواند منجر به بازگشت حاشیه سود سازندگان، حداقل به سطح مورد انتظار شود و بار دیگر سازنده ها را به ساخت و ساز و سرمایه گذاری تشویق کند. در حال ساخت …