برای خریداران ملک نگیرید و بفروشید

شیوع گسترده بهره برداری ناشی از فروش یک ساختمان ناتمام نگران کننده شده است. فروش ساختمان در گذشته تا قبل از صدور گواهی پایان کار رایج بود، اما اکنون این روند کاذب بیش از هر زمان دیگری در بازار مسکن چه در تهران و چه در شهرستان ها وجود دارد. این را می توان «ساخت و فروش» نامید، زیرا اغلب ساختمان های ناتمام زمانی به فروش می رسند که بین 10 تا 15 درصد از کارهای ساختمانی مانند نصب برخی تأسیسات تکمیل نشده باشد و ساختمان به پایان نرسد. . بررسی آیین نامه های حاکم بر صدور گواهی پایان کار توسط شوراها نشان می دهد که ظهور قانون مرتبط با این موضوع به جای روح این قانون، زمینه را برای رواج روزافزون این نوع فروش ساختمان فراهم کرده است.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، در سال های اخیر پس از جهش بی سابقه و مستمر قیمت ها در بازار مسکن از یک سو و تورم مصالح ساختمانی از سوی دیگر، خرید و فروش آپارتمان های مسکونی انجام شده است. قبل از. دریافت گواهی پایان کار از شهرداری تهران بیش از هر زمان دیگری رایج شده است و در سایر شهرهای پرتردد نیز وضعیت مشابهی بر معاملات ملکی حاکم است. در واقع با محدودیت های اقتصادی سازندگان برای اتمام ساختمان به دلیل تورم مصالح از یک سو و ناامیدی خریداران و اشتیاق سرمایه گذاران از سوی دیگر حساسیت به خرید ساختمان دارای گواهی تکمیل کاهش یافته است. این روش معامله اغلب به عنوان یک مشکل برای بهره برداری از ساختمان تلقی می شود و مشکلاتی را در بر می گیرد که رفع آن گاهی ماه ها یا حتی سال ها طول می کشد. بررسی قوانین موجود در خصوص صدور گواهی پایان کار نشان می دهد که حداقل در دو عنوان قانونی به این موضوع پرداخته شده است. اولین عنوان قانون شهرداری در دهه 40 تصویب شد و بند 100 به این موضوع اشاره دارد. شهرت این قانون از پرداختن به این سوال ناشی می شود که شهرداری چگونه به تخلفات ساختمانی و جرایمی که توسط این تخلفات تعریف و پرداخت می شود زیرا تخلف صورت قانونی پیدا می کند.

اما در تبصره هفتم این ماده قانونی اشاره شده است که مهندسان ناظر ساختمانی موظفند بر عملیات اجرایی ساختمان تحت مسئولیت خود با توجه به انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبات فنی پیوست نظارت کنند. ساختمان دارای پروانه و نقشه ها و محاسبات فنی. در واقع این تبصره به این موضوع اشاره دارد که قبل از صدور کار نهایی، موضوع ایمنی سازه و انطباق آن با نقشه و محاسبات فنی باید به تایید مهندس ناظر برسد و گواهی مهندس ناظر به نوعی مبنا باشد. برای گواهی نهایی در تبصره 8 این قانون، دفاتر اسناد رسمی موظفند قبل از انجام معامله نهایی، گواهی پایان کار ساختمان را مشاهده کنند.

برای خریداران ملک نگیرید و بفروشید

مفاد ماده 100 قانون شهرداری نشان می دهد که روح قانون این است که گواهی پایان کار باید پس از اتمام عملیات ساختمانی و قبل از هر گونه معامله و تحویل ساختمان به کاربر جدید توسط شهرداری صادر شود. مبنای صدور این گواهی است که ناظر در پایان پروژه این کار را انجام می دهد و نتیجه را تایید می کند. اما عیب این قانون این است که به صراحت نیاز به صدور گواهی پایان کار پس از اتمام ساخت و ساز را مطرح نمی کند و تصور عمومی این است که اخذ گواهی پایان کار به عنوان یکی از مدارک انتقال سند می باشد. دریافت این گواهی الزامی و ضروری است قبل از انعقاد قرارداد اولیه فروش ملک نمی باشد.

این در حالی است که شوراها تنها به ظواهر قانون استناد کرده اند و لذا اصراری بر صدور پایان کار قبل از شروع بهره برداری از ساختمان ندارند. رفتار متناقض حقوقی شوراهای شهر زمانی مشخص می شود که بدانیم در زمان شروع ساخت و ساز هر نوع عملیات ساختمانی قبل از دریافت پروانه تخلف از سوی شورای شهر تلقی می شود و مورد رسیدگی قرار می گیرد. در قانون شهرداری به صراحت به اخذ پروانه ساختمانی قبل از شروع ساخت اشاره شده است اما عیب قانون این است که قسمت دیگر پازل فعالیت ساختمانی در قانون پیش بینی نشده است و باید گواهی اخذ شود. تکمیل قبل از شروع ساخت و ساز نتیجه این نوع برخورد با موضوع پایان کار، فروش ساختمان هایی است که بعضاً تجهیزات حیاتی مانند جعبه غذا و سنسور آتش در آنها نصب نشده است و کاربری که ممکن است خریدار ساختمان باشد. . ، ماه ها به سازنده متعهد می شود که کارهای ساختمانی را به پایان برساند. بنابراین، زیان‌ده اصلی فروش معیوب ساختمان‌ها در شهرها، بهره‌برداران و مصرف‌کنندگانی هستند که به‌طور پیش‌فرض قانون، بدون اتمام کار، موضوع بهره‌برداری از املاک عادی شده و می‌روند گرفتار و فروخته می‌شوند.

با این حال، هم وظیفه شورای شهر در زمینه ایمن سازی ساختمان ها و هم اهمیت ایفای نقش شورای شهر به عنوان ضامن حق بهره بردار ایجاب می کند که نسبت به اخذ پروانه پیش ساخت حساس باشید. ، مسئولانه عمل کنید.

قانونگذار در قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمانها نیز موضوع صدور پایان کار را مورد توجه قرار داده است. بر اساس ماده 28 آیین نامه اجرایی ماده 33 قانون نظام مهندسی ساختمان، شهرداری ها و سایر مراجع صدور پروانه برای ساختمان هایی که طبق نظر ناظران و مصوبه سازمان نظام مهندسی ساختمان استان مقررات ملی ساختمان در آنها رعایت نشده است. سیستم. سازمان تا رفع عیب کار صادر نمی کند.

در واقع بر اساس این ماده قانونی، شورای شهر موظف است از صدور گواهی پایان کار ساختمان های فاقد مقررات ملی ساختمان خودداری کند. با استناد به همین قانون می‌گوید شورای شهر از استفاده از ساختمان‌های بدون اتمام کار خودداری کند، زیرا ممکن است با اتمام کار، ایمنی این ساختمان‌ها زیر سوال برود. بنابراین شهرداری ها هم به لحاظ وظیفه قانونی خود برای کنترل کار از مبدأ یعنی زمان صدور پروانه تا زمان بهره برداری نسبت به وظیفه آن نسبت به عموم به عنوان به برنامه ریزی شهری اصول، اقدام شهری. در عین حال رفع خلأ قانونی در خصوص الزام صدور پایان کار قبل از بهره برداری از ساختمان ها موضوعی است که باید توسط نهادهای دخیل در تنظیم مقررات شهرسازی پیگیری شود. موضوع پایان کار در قوانین جاری به قدری حائز اهمیت است که با همان عنوان قانونی آیین نامه مذکور، تا نقص ساختمان نباید پایان کار صادر شود.

عقد اولیه معامله (انجام سند) و متعاقب آن بهره برداری از ساختمان های بی انتها اگرچه با آگاهی و اطلاعات خریدار انجام می شود و بسیار رایج شده است، اما مشکلات زیادی را ایجاد می کند. بهره برداری از ساختمان معیوب از نظر تجهیزات، تحمیل هزینه تکمیل به اپراتور یا به اصطلاح خریدار که باید تجهیزات را برای رفع مشکلات خود تهیه کند، عدم امکان صدور سند قطعی برای بخشی از دفاتر اسناد رسمی و مشکلات ناشی از آن. توسط تکلیف تا پایان کار ایجاد شود و همچنین بحث امنیت ساختمان به دلیل عدم بررسی رعایت مفاد پروانه و محاسبات مهندسی از جمله مشکلاتی است که برای بهره برداری از ساختمان ها بدون اتمام کار به وجود می آید. کار در مورد معاملات ناتمام املاک مشکلات دیگری وجود دارد که مربوط به معاملات در شهرک ها است. در تهران و کلان شهرها سند ناقص صادر نمی شود اما در شهرهای شمالی این خط قرمز رعایت نمی شود و گاهی سند قطعی صادر می شود. اما تهاجم به فضای سبز شهرها پس از صدور سند برای خریدار آشکار می شود.

ریشه مالی آرامش شهرداری

بررسی علت مماشات شهرداری مبنی بر صدور گواهی پایان کار قبل از هر گونه استفاده از ساختمان ها در شرایطی که مفاد قوانین جاری ساختمانی بدون اتمام آن را می توان عدم امنیت و سلامت ساختمان و خطر آن دانست. به شهروندان. نشان دهنده ریشه های مالی این مماشات است. واقعیت این است که بیشتر عوارض ساخت و ساز در زمان صدور پروانه توسط شورای شهر تهران دریافت می شود و بخشی دیگر نیز باید در پایان کار توسط مالکان ساختمانی در شهرداری پرداخت شود. برای صدور گواهی “عدم تخلف”. به این ترتیب در زمان صدور گواهی پایان کار فقط باید هزینه کمی پرداخت شود. این مشکل به این معنی است که شهرداری ها علیرغم وظیفه خود در قبال ایمنی شهر و شهروندان نسبت به کنترل اتمام کار قبل از بهره برداری حساس نیستند و پایان کار به عنوان گواهی لازم شناخته می شود. کارهای حقوقی مانند افسران نقل و انتقال اسناد .. در واقع پروانه ساختمانی و فروش نامحسوس همان سکوتی است که ماده 100 قانون شهرداری به نظر می رسد در زمان صدور گواهی پایان کار عمل کرده و شهرداری ها از ظاهر این قانون، آنها وظایف خود را انجام می دهند. نسبت به روح قانون و وظایف به عنوان ضامن امنیت و رعایت. شهر دارد، آنها سرباز دارند.

پایان فانتزی در پایتخت

تهران به مرکز فروش یا بهره برداری ساختمان های بدون پایان کار تبدیل شده است. به گزارش دنیای اقتصاد، اگرچه با رعایت مفاد قوانین جاری، عدم وجود گواهی پایان کار را می توان ناقص بودن ساختمان و حتی عدم امنیت آن دانست، اما شهرداری در مورد کاربری ساختمان سکوت کرده است. . بدون اینکه کار را تمام کند اخیراً با توافق مالک و شورای شهر، ساختمانی در تهران که پنج سال پیش در جریان آتش سوزی فروریخت، موقتاً به بهره برداری رسید و قرار است تا یکی دو ماه دیگر اقداماتی برای رفع نواقص امنیتی آن انجام شود. مقدمه صدور گواهی پایان کار است.

این ساختمان که یکی از مصادیق بهره برداری بی پایان به شمار می رود، بدون پروانه ساختمانی کار ساخت خود را صادر کرد و در حالی مجوز این ساختمان توسط شورای شهر صادر شد که شاید حدود 80 درصد پروژه به اتمام رسیده باشد. البته این ساخت و سازها که بدون مجوز آنلاک می شوند معمولا توسط اشخاص حقوقی انجام می شود و سخت گیری ها برای افراد جدی تر است. بهره برداری از ساختمان هم اکنون به صورت موقت آغاز شده است در حالی که ظاهرا هیچ گونه گواهی ایمنی برای ساختمان صادر نشده است. اما مشکل اینجاست که در این نوع پروژه ها هم بهره بردار، هم سازنده و هم سرمایه گذار هزینه این نوع اجرای قانون را توسط شورای شهر می پردازند، زیرا در صورت بروز هر اتفاقی هزینه بیشتری به مالک تحمیل می شود. سازنده و بهره بردار و بازنده اصلی سهل انگاری است. آنها از بهره برداری از ساختمان های بی پایان خواهند بود. اما نمونه های زیادی از این نوع بهره برداری بدون رعایت اصول امنیتی در تهران وجود دارد و تنها نمونه چنین ساختمانی نیست. به نظر می رسد صدور پایان کار به این صورت، آن را گواهی فانتزی می کند و نقشی در رعایت حقوق شهروندی و رعایت اصول شهری ندارد.