در بازار املاک حومه تهران چه می گذرد؟

نبض سریع قیمت مسکن در حومه تهران منجر به شناسایی مسکن متفاوتی در اطراف پایتخت شد. بررسی آخرین وضعیت بازار مسکن در دو شهر جدید و پرتقاضای حومه شهر یعنی پرند و پردیس از چرخش متفاوت مسکن حاشیه شهرها در فاز ملکی خود حکایت دارد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، از ابتدای سال تاکنون نرخ رشد قیمت مسکن در تهران روند نزولی داشته اما دمای قیمت ها در بازار املاک حاشیه شهرها به ویژه دو شهر جدید پرند. و پردیس ، همچنان بالاست و نبض معاملات ملکی در این دو شهر تندتر از ماه های اخیر است. در حالی که تورم مسکن در تهران از ابتدای سال تا زمستان سال جاری به طور متوسط ​​8 درصد بوده است که این میزان در این مدت در سایر شهرهای بزرگ کشور حدود 15 درصد برآورد شده است. دلیل افزایش گرمای بازار مسکن در شهرهای بزرگ نسبت به تهران مربوط به تاخیر موقت در شروع دوره رشد و جهش قیمت مسکن در شهرهای بزرگ تهران کشور نسبت به تهران است. اما آمارها نشان می دهد که نرخ رشد قیمت ها در شهرهای بزرگ مانند نرخ رشد قیمت مسکن در تهران نسبت به سال گذشته کاهشی بوده است.

سال گذشته نرخ رشد قیمت مسکن در تهران بیش از 6 برابر تورم فعلی مسکن بود و نرخ رشد قیمت مسکن در سایر شهرهای بزرگ بیش از 30 درصد برآورد شد. دلیل کاهش شدید رشد قیمت در تهران و سپس در شهرهای بزرگ به کاهش عطش افراد غیر مصرف کننده برای خرید در بازار مسکن این شهرها مربوط می شود. بازار مسکن تهران از اوایل سال جاری تاکنون چندین بار ضربه خورده است. میانگین قیمت اسمی مسکن در تهران حتی در برخی از ماه‌ها مانند فروردین، اردیبهشت و مهر کاهش یافت و قیمت واقعی مسکن در پایتخت در 10 ماهه اول سال 22 درصد کاهش یافت. در واقع از ابتدای سال جاری نشانه هایی از پایان دوره جهش قیمت مسکن و ورود به دوره پس از مرگ در بازار املاک تهران و کلانشهرها مشاهده شد. اما هنوز دوره اصلی پیامدهای آن که حباب قیمت مسکن به حالت عادی تخلیه می‌شود، فرا نرسیده است و وقوع پیامدهای کامل آن منوط به توافق و گرفتن نتیجه مثبت از مذاکرات برجام است. نرخ رشد قیمت مسکن در تهران و سایر شهرهای بزرگ در ماه‌های اخیر در حالی کاهش یافته است که بررسی‌ها مسیر متفاوتی را برای بازار مسکن در شهرهای جدید پرند و پردیس نشان می‌دهد و قیمت‌های بالایی را در تهران و سایر شهرهای بزرگ ثبت کرده است. بازار این دو شهر حومه ای. .

تورم حومه شهر

آمار اولیه از فایل‌های فروش مسکن در شهرهای پرند و پردیس استخراج‌شده از داده‌های بازار در مورد نیازهای دیوار آنلاین نشان می‌دهد که میانگین قیمت مسکن در شهر جدید پردیس ۲۵ درصد و در شهر جدید پرند ۱۹ درصد از ابتدا افزایش یافته است. از سال تا پایان بهمن ماه.

مقایسه تورم مسکن در این دو شهر جدید نسبت به تورم مسکن در تهران و سایر شهرهای بزرگ، نبض سریع معاملات مسکن در این دو شهر را نشان می دهد. بررسی ها نشان می دهد بازار مسکن در این دو شهر جدید با رفتارها و چرخش های متفاوتی مواجه بوده است. اگرچه بازار مسکن در این دو شهر جدید مانند بازار مسکن در تهران و سایر شهرهای بزرگ نسبت به سال گذشته چرخشی داشته است، اما این چرخش متفاوت بوده است. بازار مسکن در شهرهای جدید اطراف تهران که در اواسط سال 97 و در زمانی که بازار سرمایه در حال جهش بود به پناهگاه متقاضیان مسکن تبدیل شد، حالا شکلی از چرخش متفاوت با دوره قبل را نشان می دهد. از اواسط سال 97، با ادامه رشد بازار مسکن تهران و تضعیف قدرت خرید صاحبان خانه اولی و گروه‌های بی‌خانمان در پایتخت، شهرهای جدید به خانه‌ای برای اولین‌خریداران تبدیل شدند.

در سال 1377 تعداد بیشتری از مصرف کنندگان به ویژه صاحبان خانه اولی که به دلیل افزایش قیمت مسکن قادر به خرید آپارتمان در مناطق مصرفی تهران نبودند، به بازار املاک شهرهای جدید پناه بردند و اقدام به خرید واحد کردند. اما در سال 1999، رویداد دیگری بر بازار املاک در شهرهای جدید تأثیر گذاشت. این رویداد نقطه عطفی برای شهرهای جدید برای تبدیل شدن به پناهگاه امن برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات بود. با توجه به ادامه جهش بازار مسکن در تهران، تعدادی از سرمایه داران نیز به بازار مسکن حومه شهر به ویژه شهرهای جدید پرند و پردیس رفتند و اقدام به خرید آپارتمان در تهران این شهرها کردند. در واقع در سال 1998 شهرهای جدید به پناهگاهی امن برای سرمایه گذاران املاک در پایتخت تبدیل شدند. این وضعیت در شهرهای جدید نیز مشاهده شد، زیرا بازار معاملات تهران از اواخر سال گذشته به بازاری غیرجذاب و بدون چشم‌انداز کوتاه مدت برای سرمایه‌گذاران کوتاه‌مدت تبدیل شد. در واقع بازار مسکن در شهرهای جدید مانند بازار مسکن تهران و سایر شهرهای بزرگ در حال حاضر با کاهش ورودی و همچنین افزایش خروج سرمایه گذاران مواجه است. اما با وجود این اتفاق و این چرخش، می توان دریافت که چرخش در بازار املاک شهرهای جدید حاشیه پایتخت با چرخش بازار ملک در تهران و شهرهای بزرگ متفاوت بوده است.

زیرا با وجود کاهش رشد بازار مسکن در تهران و سایر شهرهای بزرگ، نرخ رشد قیمت در شهرهای جدید بالاست.

نتایج تحقیقات میدانی و همچنین برآوردهای اولیه بر اساس داده‌های اولیه مربوط به پرونده‌های فروش مسکن در این دو شهر جدید نشان‌دهنده تأثیر دو رویداد مهم بر تحول زمستانی بازار املاک مسکونی در حومه پایتخت است. در واقع دو عامل اصلی دمای بازار مسکن در شهرهای جدید را با وجود چرخش بازار مسکن در شهرهای حاشیه شهر مانند تهران و سایر شهرهای بزرگ بالا نگه داشته است. یکی از دلایل مهم تغییر ساکنان پناهگاه های غیرنظامی در شهرهای جدید است و در نتیجه با وجود ورود بازار به دوره پس از جنگ، تقاضا برای مسکن در این مناطق همچنان بالاست. اگرچه ورود سرمایه گذاران به بازار املاک شهرهای جدید مانند بازار مسکن تهران و سایر شهرهای بزرگ نسبت به دو سال گذشته کاهش یافته است، اما همچنان تقاضا برای خرید ملک بالاست. شهرهای جدید)، که گرمای قیمت ها را افزایش می دهد. بازار املاک و مستغلات به حومه پایتخت تبدیل شده است. در واقع اکنون پناهگاه امن شهرهای جدید برای سرمایه گذاران املاک تغییر کاربری داده است و در حالی که ورود سرمایه گذاران به بازار تجاری این شهرها کاهش یافته است، متقاضیان مصرف به ویژه صاحبان بار اول وارد می شوند. همین روند در ابتدای دوره جهش قیمت در بازار املاک شهرهای جدید اطراف تهران مشاهده شد. بنابراین از اواسط سال 97 به بعد و همزمان با شروع دوره جهشی و کاهش شدید قدرت خرید، برخی از مصرف کنندگان و صاحبان خانه اولی خرید ملک خود را به شهرهای جدید منتقل کردند. در واقع این پناهگاه امن ملکی (بازار مسکن در شهرهای جدید پرند و پردیس) در حال حاضر از وضعیت پناهگاه پایتخت خارج شده است اما به دلیل حجم بالای تقاضای مصرفی همچنان قیمت بالای خود را حفظ کرده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد در پی نشانه‌های فاز پس از زایمان، گروهی از مصرف‌کنندگان خانگی که هم به همین دلیل و هم برای افزایش وام مسکن شاهد کاهش قیمت رکوردها در بازار مسکن تهران و دوره زمانی کنونی بودند. سقف نسبتاً مساعدتر می دانند، به دلیل کمبود بودجه برای خرید مسکن در تهران، شهرهای جدید را به عنوان مقصد خرید انتخاب کرده اند. در پی پیشرفت بازار مسکن در فاز پسا اضطراری به ویژه در دو ماه اخیر، برخی از مصرف کنندگان مسکن که در حاشیه بازار پیگیر وضعیت بودند، زمان کنونی ورود به بازار و خرید آپارتمان را ارزیابی کردند. در تهران اما به دلیل فاصله زیاد بین قدرت خرید و قیمت مسکن، بیشترین حجم خرید مصرف کننده توسط متقاضیان انجام شد. یعنی متقاضیانی که واحد مسکونی دارند اما به قصد بهسازی وارد بازار شده و آپارتمان دیگری خریداری کرده اند. متقاضیان خانه اول نیز عمدتا شهرهای جدید را به عنوان مقصد خرید انتخاب می کردند. چون توان خرید خانه در پایتخت را نداشتند. این موضوع باعث افزایش ورودی به مسکن املاک در حاشیه تهران شد با این تفاوت که این بار بازار املاک شهرهای جدید از نظر تقاضای مصرفی (به ویژه خانوارهای اولی) افزایش یافته است. دلیل دوم نزدیکی شهرهای جدید پردیس و پرند به تهران و تاثیر این بازار است.

تغییرات بازار مسکن در شهر تهران به ویژه تغییرات قیمتی به سرعت بازار مسکن این شهرها را تحت تاثیر قرار می دهد و به همین دلیل شاهد افزایش دما در بازار مسکن در این شهرها هستیم. افزایش سقف وام مسکن در نیمه دوم امسال نیز منجر به افزایش تقاضای مصرف کنندگان برای مسکن در این شهرها شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، متوسط ​​قیمت هر متر مربع مسکن در شهر جدید پرند در بهمن ماه امسال حدود 6 میلیون و 900 هزار تومان و شهر جدید پردیس معادل 11 میلیون و 800 هزار تومان بوده است. . با توجه به اینکه وام انفرادی خرید مسکن در شرایط فعلی برای این دو شهر جدید معادل 200 میلیون تومان و برای زوجین معادل 320 میلیون تومان است، با محاسبه میانگین سطح قیمت مسکن در این دو شهر که حدود 10 است. هر مترمربع میلیون تومان زوجین می توانند از این وام برای تامین مالی خرید بیش از 30 مترمربع مسکن و متقاضیان انفرادی حدود 20 مترمربع مسکن استفاده کنند. اما باید در نظر داشت که این سطح متوسط ​​قیمت مسکن از برآورد قیمت واحدهای مسکن مهر و واحدهای گمرکی (غیرمسکن مهر) به دست می‌آید و با توجه به اینکه واحدهای مسکن مهر دارای وام خاص خود هستند، وام جدید فقط متعلق به واحدهای غیرمسکن مهر است، معلوم می شود قیمت بالاتری هم دارند. اما پوشش وام بیشتر هزینه خرید مسکن در این شهرهای جدید نسبت به تهران دلیل دیگری برای تشویق متقاضیان مصرف کننده به خرید خانه در این شهرها است.

فاصله قیمت خود را با تهران کم کنید

همچنین از کاهش شکاف قیمت مسکن بین تهران و قیمت مسکن در شهرهای جدید حاشیه پایتخت خبر می‌دهد که دلیل کاهش قیمت مسکن در تهران به ۲.۸ کاهش یافته است. این نسبت در ابتدای دوره بین میانگین جهش قیمت بین تهران و شهر پرند نیز 4 بود که در پایان سال 1378 به 5.2 رسید، اما اکنون با توجه به ورود رئال تهران به 4.8 برابر کاهش یافته است. بازار املاک تحت مسئولیت او -دوره بحران