مقایسه پرداخت وام مسکن با اجاره بها

ورودی و خروجی های اخیر بازار املاک نشان از عزم گروهی از خریداران خانه اولی برای خرید شب عید دارد. در هفته های اخیر جمعی از مستاجران بی خانمان برای ورود به بازار مسکن از بازار اجاره خارج شده اند. بررسی‌ها نشان می‌دهد که این ورود و خروج در بخش‌های مختلف بازار مسکن با مقرون به صرفه بودن خانه اصلی با سطح فعلی قیمت مسکن مطابقت ندارد، بلکه متاثر از قدرت دو محرک است که وزن بسیار بیشتری بین آنها دارد.

اگرچه متوسط ​​رشد قیمت مسکن در بازه زمانی 10 ماهه از ابتدای سال جاری تا پایان دی ماه تنها 8 درصد بوده که نشان دهنده ثبات نسبی بازار مسکن است، اما تثبیت قیمت ها و محدود کردن رشد آنها به نوسانات ماهانه طی ماه‌های بعد از 1400 به این معنا نیست که قیمت‌ها در محدوده مقرون‌به‌صرفه مسکن بی‌خانمان‌ها باشد و هنوز راه زیادی تا تخلیه کامل حباب املاک وجود دارد. در واقع افزایش قیمت مسکن به حدی بوده است که ثبات ماه‌های اخیر زمینه را برای بازگشت کامل قیمت‌ها به حالت عادی فراهم نمی‌کند و در صورت عدم وقوع حوادث غیرمترقبه در خارج از بازار مسکن، به‌ویژه در اطراف بازار مسکن، انتظار می‌رود. ریسک اقتصادی تحریم ها روند بازگشت قیمت مسکن برای شوک ها در ماه های آینده ادامه خواهد داشت. البته این روند لزوماً به صورت کاهش قیمت اسمی مسکن رخ نمی دهد، بلکه تداوم تورم ملکی از تورم عمومی به تدریج باعث کاهش قیمت واقعی مسکن می شود و این روند تا ثبات کامل ادامه خواهد داشت. در بازار مسکن ایجاد شد.

اما علیرغم فاصله سطح قیمت و مقرون به صرفه بودن متقاضیان مسکن، دو محرک از تمایل صاحبان اولی ها برای خروج از بازار اجاره و ورود به بازار مسکن متضرر شده است. یکی از این محرک ها «اجاره های مقرون به صرفه» و دیگری «افزایش سقف وام مسکن و در عین حال کاهش رشد قیمت مسکن» است. تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد در مورد بازار اجاره و مسکن نشان می دهد که وزن محرک اول بسیار بیشتر از محرک دوم است و دلیل اصلی خروج از بازار اجاره و ورود به بازار مسکن مسکن اجاره ای فراتر از ظرفیت ارائه می دهد. از مستاجران بی خانمان رکود قیمت ها و ثبات نسبی بازار مسکن نیز از عوامل مهم خرید ملک در فضایی غیر احساسی است، اما شرایط بازار اجاره به گونه ای است که مستاجران می گویند با این حال بازار مسکن آرام نبود. آنها احتمالا چاره ای جز انجام این کار نداشتند. وارد بازار مسکن شود.

در بازار اجاره میان رده چه می گذرد؟

در مناطقی از شهر تهران که به دلیل قرار گرفتن در رتبه های اول تقاضا، چه در بازار اجاره و چه در خرید مسکن در سال های اخیر، معرف رفتار، قیمت و سیر تحول بازار خرید و اجاره مسکن بوده است. که میانگین سطح اجاره بها در حال حاضر 1.5 برابر متوسط ​​درآمد خانوار است.

تحقیقات انجام شده در مناطق 4 و 5 تهران در شرق و غرب تهران که از جمله مناطقی با غلبه بافت مسکن و تقاضای بالای مسکن در سال‌های اخیر هستند، همواره بازتابی از آنچه در منازل وجود دارد است. بازار به جز مناطق استثنایی فوق. رویدادهای لوکس یا فوق العاده ارزان را نشان دهید. این بررسی میدانی نشان می دهد که در حال حاضر متوسط ​​خالص اجاره یک واحد مسکونی 70 متری در منطقه 4 حدود 10 میلیون و 500 هزار و در منطقه 5، 12 میلیون و 500 هزار تومان است. این در حالی است که متوسط ​​درآمد خانوارهای ایرانی در سال جاری با فرض داشتن شغل تنها سرپرست خانوار حدود 5 میلیون تومان است. بنابراین، متوسط ​​اجاره خانه با حداقل مساحت استاندارد مورد نیاز مستاجران، میانگین درآمد خانوار را دو برابر کرده است.

البته عرف بازار اجاره به این صورت است که بخشی از ارزش اجاره آپارتمان به عنوان ودیعه یا به اصطلاح «رهن» مستاجر دریافت می شود و مبنای این محاسبه نیز فرمول «ودیعه ودیعه» است. یک میلیون تومان معادل 30000 تومان اجاره ماهانه است. بر اساس این فرمول، اگر مالک یک واحد 70 متری در مناطق 4 و 5 به طور متوسط ​​موافقت کند که نیمی از ارزش اجاره آپارتمان خود را به عنوان ودیعه بپردازد، پرداخت ماهانه توسط مستاجران همچنان حدود 6 میلیون دلار است. تومان به طور متوسط. ; علاوه بر این، بسیاری از مستاجران به ویژه آنهایی که در دو یا سه سال آینده وارد بازار اجاره مسکن شده اند، مجبور به گرفتن وام برای پرداخت سپرده خود شده اند و اقساط ماهانه این وام ها نیز در هزینه ها لحاظ می شود. از خانه بنابراین، در عمل، هزینه پرداخت اجاره بها بسیار بالاتر از سطح درآمد خانوار و مقرون به صرفه بودن مستاجران است.

مقایسه پرداخت وام مسکن با اجاره بها

علاوه بر شکاف قابل توجه بین توان پرداخت مستاجران و سطح فعلی اجاره بها، محرک دیگری است که اگرچه تاثیر کمتری دارد، اما در تصمیم اولین مستاجران برای خروج از بازار اجاره و ورود به بازار مسکن بی تاثیر نبوده است. این است که نرخ وام مسکن بسیار پایین تر از سطح است. اجاره در بازار فعلی املاک و مستغلات رایج است. سقف وام مسکن خرید اوراق بورس اوراق بهادار در شهریور ماه امسال دو برابر شد و پرداخت آن از مهرماه آغاز شد. به این ترتیب وام مسکن زوجین با احتساب کالای تقلبی قابل پرداخت به خریداران مسکن در تهران به 480 میلیون تومان رسیده است که در حال حاضر به دلیل افزایش شدید قیمت اوراق و تخفیف 50 درصدی مسکن بانکی است. عامل بخشی برای وام گیرندگان مسکن این است که 15 درصد از ارزش وام (حدود 72 میلیون) باید صرف اوراق شود و در صورت حذف موقت این تخفیف، هزینه خرید اوراق تا 30 درصد ارزش وام افزایش می یابد. بنابراین افزایش دو برابری سقف این وام با توجه به هزینه های آن از یک سو و اقساط ماهیانه بالای آن که در تهران حدود 8 میلیون تومان است، کمک چندانی به تقویت ظرفیت متقاضیان مسکن به ویژه از سوی مالکان اولی نکرده است. . این در حالی است که در حال حاضر میزان اجاره بها توسط مستاجران در مناطق میانی نیز از سهم رهن فراتر رفته است.میانگین اجاره بهای یک آپارتمان 70 متری بدون پرداخت وثیقه حدود 8 میلیون تومان است که نشان می دهد سطح قیمت مسکن حتی در این مناطق برابر با میزان اقساط وام مسکن است. این وضعیت باعث شده است که گروهی از مستاجران بی خانمان به این نتیجه برسند که خرید خانه برای آنها امروز ارزان تر و عاقلانه تر از اجاره خانه است. گرایش نوآفرینی در بازار، یعنی خروج از بازار اجاره و ورود به بازار خرید مسکن، بین مستاجران نیمه شمالی شهر بیشتر است. به این ترتیب آنها به این نتیجه رسیده اند که می توانند نه خانه دلخواه خود، بلکه یک اقامتگاه موقت و یک دوره انتقالی چند ساله بخرند تا بنیه اقتصادی آنها تقویت شود تا برای برآورده کردن انتظارات خود خانه ای بهتر بخرند.

معیارهای انتخاب خانه اول

وضعیت بازار اجاره قرمز باعث شده است که مستاجران به این نتیجه برسند که اگر اکنون بدون مشکل و با هر سطح فشاری برای پرداخت اجاره خانه نخرند، دیگر هرگز نتوانند در تهران صاحب خانه شوند. مستاجران متوجه می شوند که اجاره ماهانه ای که می پردازند هزینه ای غیرقابل استرداد است، در حالی که اگر خرید کنند و در خانه یا محله کوچکتری دور از آنها زندگی کنند، می توانند به جای پرداخت اجاره، وام را به صورت اقساطی بازپرداخت کنند. خانه و در نهایت داشتن خانه ای که بعداً فرصتی برای بهبود آن وجود دارد.

بنابراین، معیار اصلی برای خرید خانه در حال حاضر صرفاً سطح قیمت و تناسب آن با حداکثر بودجه ای است که می توانند ارائه دهند، نه مسکن مورد نظر. از طرفی با توجه به قدرت فعلی پوشش وام مسکن، خانه اولی ها می توانند آپارتمان های 15 تا 20 متری در جنوب شهر خریداری کنند و به همین دلیل مقصد این دسته از متقاضیان کاهش می یابد. خانه های جنوب شهر به دلیل محدودیت بودجه. در حال حاضر متوسط ​​قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در مناطق جنوبی شهر حدود 20 میلیون تومان است که با وام 480 میلیون تومانی پس از کسر هزینه خرید اوراق می توانند حدود 20 فوت مربع را در شهر خریداری کنند. اینها. باریس

هنوز گزارش دقیقی از تعداد متقاضیان خرید خانه اولی برای ورود به بازار مسکن دریافت نشده است و در حال حاضر نمی توان از ورود موج بی خانمانی به بازار تا چهار سال پیش خبر داد و ماه ها آپارتمان های خود را ثبت نام کرده بودند. برای فروش اگرچه این پرونده ها در ماه های اخیر اغلب به فروش می رسد و گاهی اوقات مالک از فروش منصرف می شود، اما در هفته های اخیر بنگاه های معاملات ملکی به نشانه افزایش تقاضا برای خانه های کوچک به ویژه در قسمت میانی و پایین با صاحبان این پرونده های سوخته تماس گرفته اند. از شهر البته تماس با فایل‌های سوخته در محله‌های مصرف‌کننده مناطقی مانند 2 و 4 نیز اتفاق می‌افتد، اما تحقیقات میدانی نشان می‌دهد که در مورد پرونده‌های کوچک و قدیمی، این فعالیت‌ها توسط مشاوران املاک بسیار بیشتر است. بررسی برخی رویدادهای استثنایی بازار مسکن در آخرین دوره گام های بلند (از سال 97) نشان می دهد که مالکان برای اولین بار بار دیگر مجبور به خرید املاکی شدند که استانداردها و معیارهای آنها را نداشتند در سال 97 که قیمت مسکن آغاز شد. در سال 97، زمان ورود سپرده گذاران صندوق مسکن به بازار مسکن فرا رسیده بود، اما به دلیل تورم بی سابقه، توانایی آنها برای خرید ملک به سرعت در حال کاهش بود، به گونه ای که گاهاً اگر چند ماه زودتر وام خود را بازپرداخت می کردند، می توانستند یک درصدی داشته باشند. در محله‌های نسبتاً مطلوب شهر خرید می‌کردند، اما چون مجبور بودند تا پایان مدت سپرده‌گذاری تحمل کنند، قیمت آن‌ها به سرعت کاهش یافت و در نهایت مجبور به خرید در محله‌های بسیار پایین‌تر شدند.

اما تفاوت خانه اولی هایی که امروز وارد بازار مسکن شد با خانه اولی های سال 97 در این است که در آن زمان خریداران خانه اولی قصد زندگی در آپارتمانی را که خریده بودند نداشتند و تنها به دنبال سپری برای محافظت از خانه بودند. ارزش دارایی های آن در برابر تورم خانه های خریداری شده را به مستاجر سپردند و در محله دیگری که دوست داشتند خانه ای اجاره کردند. اما رشد اجاره‌بها به‌گونه‌ای پیش رفته است که خانه اولی‌ها اکنون آماده خرید هستند و در هر خانه‌ای که متناسب با بودجه‌شان است زندگی می‌کنند تا از شر اجاره‌نشینی خلاص شوند، وارد بازار مسکن شده‌اند تا جایگزین اولین خرید شما برای خانه‌های بزرگ‌تر شوند. یا در محله ای بهتر به این ترتیب این گروه در ماه های اخیر بخشی از تقاضای موثر بازار مسکن بوده اند که می توان آن را «خانه دوم» نامید.